不動産の『登記』について
本日は3級FP技能検定の『不動産登記』についてです。
普段の生活では登記簿謄本を見たりすることはほぼないと思います。
従って少し馴染みが薄い分、用語が頭に残りにくいかもしれません。
POINT
対象物件への権利が主張できる！
不動産登記をする最大にして唯一の理由といっても過言ではないかもしれません。
あくまでFP3級レベルでのお話です。
それでは順を追って不動産登記についてみていきます。
私たちに不動産登記簿が必要な時
”マチキン”から金を借りるときです。
冗談です。
「なにわ金融道」なんかで担保にする物件の登記簿を調べるシーンがあります。
あれは後述する登記簿の構成の権利部を精査するためですね。
ちょっと古いネタでした。
おそらく普通に生活している分には不動産登記という言葉は聞くけど、登記簿を見るとかいう事態には遭遇しないでしょう。
私は一度だけ会社の工場増築の際に、建物の用地候補の所有者を調べるために法務局へ行き登記簿に触れたことがあります。
あくまで一般生活外の話ですね。
不動産登記の持つ効力
登記所、つまり法務局にて行うわけですが、それを聞くと強い効力を持ったものではないかと思いますよね。
ですが、不動産を登記することで得られる効力は以下の”対抗力”のみです。
対抗力
簡単に言えば、「この物件の所有者は私です！」と第三者に対して権利主張ができる、ということです。
例えばA不動産がBさんと土地の売買契約を結んで、BさんはA不動産に代金を支払いました。
同時にA不動産はCさんとも同じ土地の売買契約を結び、CさんはA不動産に代金を支払いました。
A不動産はCさんに土地の名義変更を行いました。つまり登記簿における、その土地の権利者はCさんになったわけです。
Bさんも売買契約を結び、代金を支払いましたが土地の所有権を主張できません。
対してCさんはBさんを含め他者に対して土地の所有権を主張できます。
これが対抗力です。
ちなみにA不動産の二重契約は法的にも認められているそうです。Bさんの支払代金は返還されるでしょうが。
登記簿の構成
登記簿は『表題部』と『権利部』の２つで構成されています。
さらに権利部は「甲区」「乙区」に分類されます。
不動産の外見表示『表題部』
記載される情報は土地であれば、所在や地番、地目、地積などで、建物であれば家屋番号や建物の種類、構造、床面積などです。
つまり見た目の情報が記載されているのが表題部ということになります。
不動産の内面表示『権利部』
その名の通り物件に対する”権利”に関するものです。
所有権の保存、移転、差し押さえなど”所有権に関する記載”がある「甲区」と、抵当権や先取特権、賃借権などの”所有権以外の権利に関する記載”がある「乙区」に分かれます。
仮登記
不動産の登記をするための要件が整わなかった場合には『仮登記』ができます。
仮登記は将来の本登記の順位を保全する性質があり、仮登記の順位がそのまま本登記の順位となります。
ただ仮登記に権利を主張できる対抗力はありません。
まとめ
生活に馴染みのあるようでない不動産の登記です。
要点は以下の３つです。
①不動産登記には対抗力があり、権利の主張ができる。
②登記簿は見た目の『表題部』と内面の『権利部』。
③権利部はさらに所有権の『甲区』とそれ以外の『乙区』に分かれる。
興味のある方はぜひ法務局へ行き、例えば自宅の登記簿などを請求してみてもいいかもしれません。
本日も勉強お疲れさまでした。
